Самовольная перепланировка: в каких случаях у собственника могут изъять жильё

Недвижимость во Франции

Перепланировка квартиры – самый простой и популярный способ улучшения функциональности и комфортности своего жилья…

Но не стоит забывать о том, что от этого зависит безопасность целого здания, поэтому даже самые, на первый взгляд, безобидные манипуляции могут иметь довольно тяжелые последствия для собственника – как юридические, так и финансовые.

Портал недвижимости superrielt.ru выяснил, при каких видах перепланировки у владельца могут отобрать квартиру.

Отсутствие проекта и разрешительных документов

В Жилищном кодексе установлено, что перепланировать жильё можно только после одобрения работ в органах местного самоуправления и на основании решения, которое они приняли. При изменении конфигурации жилья необходимо соответствующим образом менять и технический паспорт. По словам Татьяны Трофименко, председателя Европейской Юридической Службы, если органы муниципального жилищного контроля или государственного жилищного надзора обнаружат, что в квартире сделали перепланировку, они не оставят это без внимания. В этом случае к нарушителю могут применить ряд принудительных мер – от выдачи предписания, невыполнение которого повлечёт ответственность, до принудительного изъятия незаконно перепланированного жилого помещения по решению суда и последующей продажи его на аукционе. Юристы единогласно советуют привлечь архитектора для разработки проекта перепланировки и согласовать документ в Жилищной инспекции.

Если жилье перепланировали, не соблюдая предписанный законом порядок, но в разумных пределах, изменения можно узаконить, если строительная экспертиза это одобрит и выдаст положительное заключение. Для этого собственнику нужно подать исковое заявление к администрации муниципального образования, где он требует оставить квартиру в переоборудованном состоянии.

Московские власти решили несколько упростить механизм согласования незаконных перепланировок. Для согласования необходимо предоставить заключение от проектной организации, у которой есть допуск саморегулируемой организации (СРО), а также заключение на согласование и техпаспорт на жилое помещение. Но, как отмечает руководитель практики жилищного права и социальных отношений Национальной Юридической Службы «Амулекс» Дмитрий Томко, даже если собственник представит техническое заключение, ему все равно придется понести административную ответственность за незаконную перепланировку.

Читайте также  Оформление ипотеки: скрытые подвохи

Организация «мокрых» зон на месте «сухих»

Наиболее популярный вариант перепланировки – перенос так называемой «мокрой зоны» (санузла, кухни) в другое помещение, в котором по проекту не предполагалось размещать системы водоотведения и водоснабжения. Приведем пример. В Алтайском крае собственник квартиры в многоквартирном доме сделал из коридора, кухни, ванной и санузла одно большое помещение. Дмитрий Томко рассказывает, что в этом помещении хозяин сделал душ, который находился над кухней квартиры, на месте спальной комнаты была организована кухня, где хозяин установил мойку, трубопровод, канализацию и водоснабжение. Областной суд постановил, чтобы собственник привел квартиру в соответствующий первоначальному проекту вид. Кроме того, суд отклонил встречный иск, где мужчина требовал сохранить квартиру в переоборудованном состоянии. По словам экспертов, здесь нет альтернативных вариантов – Жилищный кодекс строго запрещает размещать ванную, кухню и туалет над комнатами.

Изменение фасада дома

Согласно жилищному законодательству РФ, нельзя проводить перепланировку жилых домов и помещений в них, если из-за этого могут разрушиться несущие конструкции здания, нарушиться работа инженерных систем или ухудшиться сохранность и внешний облик фасадов. О перепланировке многоквартирных домов, которым присвоен охранный статус памятников, стоит говорить отдельно – для проведения таких работ необходимо разрешение органов по охране памятников.

Дмитрий Томко приводит пример. Собственник квартиры в одном из петербургских домов, который является объектом культурного наследия, обустроил дополнительные балконы, в результате чего изменился конструктив кровли мансардного этажа. Также хозяин оборудовал новые дверные проемы в одной из комнат. Из-за выполненных работ здание потеряло первоначальный внешний облик и предусмотренную проектом планировку. Суд постановил изъять у владельца квартиру и выставить на торги.

Объединение комнаты с балконом и лоджией

Еще один популярный вид перепланировки квартиры – присоединение лоджии/балкона к комнате/кухне. Более того, суд может посчитать перенос кухни на балкон не только перепланировкой, но и реконструкцией объекта. Закон обязывает согласовывать такие работы с жилищной инспекцией, поскольку вследствие изменения конфигурации могут быть повреждены как соседние квартиры, так и все здание.

Читайте также  Банки вместо ДДУ: как новая схема продажи жилья изменит рынок новостроек

Например, собственник квартиры в многоквартирном доме в Приморье демонтировал подоконный простенок в жилой комнате, чтобы сделать выход на самовольно построенный балкон, рассказывает Дмитрий Томко. Из-за разрушения перегородки, часть которой находилась под балкой потолочного перекрытия, было повреждено здание, а соседняя квартира была приведена в нежилое состояние. Перепланированное помещение принудительно изъяли, добавил эксперт.

Присоединение к квартире технических помещений

Довольно часто владельцы решают увеличить свою квартиру, незаконно присоединив к ней техническое помещение, которое по закону является общим имуществом жильцов многоквартирного дома. Зачастую это кладовые и чердаки, иногда подсобные помещения.

В Жилищном кодексе прописан четкий порядок переустройства и перепланировки квартиры в многоэтажке, в том числе согласование таких изменений. Также никто не отменял Правила пользования жилым помещением. Нарушитель этого порядка привлекается к административной ответственности, крайней мерой будет принудительное изъятие перепланированной квартиры по решению суда и продажа ее с молотка.

К квартире можно присоединить техпомещения, но, кроме разрешения Жилищной инспекции, необходимо получить согласие всех собственников помещений в многоквартирном доме – его нужно оформить протоколом общего собрания. К тому же, по словам юристов, нужно в полной мере соблюсти процессуальные аспекты, предусмотренные в статьях 44-48 Жилищного кодекса, а не просто собрать подписи. После завершения работ по присоединению кладовки или чердака и введению их в эксплуатацию необходимо зарегистрировать право собственности на помещения.

_________________

Читайте также: Последствия неузаконенной перепланировки для собственника и как её оформить