Как купить квартиру в Праге в лизинг и зачем это нужно

Главный драйвер, благодаря которому рынок недвижимости Праги достиг небывалых высот, – доступная ипотека. В последние годы ставки по кредитам, в том числе для иностранцев, беспрецедентно низкие. Менее 3% годовых! Но чтобы получить такие «дешёвые» деньги, надо соответствовать требованиям банка. А это получится не у всех…

Про альтернативу ипотечному финансированию рассказывает Ростислав Петченко, генеральный директор группы компаний GARTAL.

Приобретение недвижимости по системе лизинга

Сейчас получить ипотеку в Чехии, не имея вида на жительство и официальных доходов, стало как никогда трудно. В большинстве случаев банки даже не рассматривают заявления иностранных граждан, не проживающих постоянно на территории страны. Что же делать? Альтернативой ипотеке в данном случае может послужить приобретение недвижимости по системе лизинга.

Суть данной схемы финансирования состоит в том, что недвижимость, выбранную покупателем, приобретает за него лизинговая компания и сдает ему в аренду на длительный срок с правом последующего выкупа. Другими словами, покупатель выплачивает стоимость жилья посредством ежемесячных платежей (аренды), при этом используя его в своих целях, а после установленного срока может стать его собственником.

Такой вид финансирования подойдет тем, у кого

  • нет вида на жительство в Чехии
  • недостаточный уровень доходов
  • нет времени ждать решения банка по ипотеке

В сравнении с классическим ипотечным кредитованием лизинг имеет ряд преимуществ:

  • лояльная система оценки платёжеспособности клиента
  • короткий срок рассмотрения
  • низкий первоначальный взнос
  • минимальный пакет документов
  • высокий процент одобрения кредита

Принцип работы лизинга

Как и в случае с ипотекой, покупатель платит первоначальный взнос в размере от 30% стоимости недвижимости. После того как компания профинансирует покупку, клиент получает жильё в пользование на основании членства в кооперативе и договора аренды. Сумма ежемесячных платежей, которые идут на погашение кредита, как правило, не превышает рыночную арендную стоимость данного жилья.

Стоит отметить, что лизинговая компания финансирует покупку с помощью средств банка, который, в свою очередь, выступает для клиента в роли гаранта. После того как будет выплачена полная стоимость недвижимости, клиент становится её единственным и полноправным собственником. Перевод в собственность может быть произведён как по истечении срока лизинга, так и досрочно.

Каков срок фиксации?

Размер ежемесячного платежа фиксируется всегда на пять лет.

Каковы требования для получения финансирования?

  • Договор бронирования / договор о намерениях купли-продажи недвижимости
  • Заявление, подтверждающее размер доходов (по форме компании)
  • Оплата первого взноса (минимум 30%)
  • Банковский счет в Чехии

Можно ли выкупить недвижимость в любой момент по усмотрению покупателя?

О намерении перевести недвижимость в свою собственность необходимо сообщить за три месяца до этого. Без санкций перевести её всегда можно в срок фиксации.

Какими должны быть доходы?

Сумма доходов, указанная в заявлении, должна покрывать ежемесячные платежи по аренде, коммунальные платежи, а также прожиточный минимум. Например, при финансировании на сумму €136,50 тыс. примерный уровень доходов должен составлять €1,05 тыс. в месяц.

Пример расчета финансирования на 30 лет

Стоимость недвижимости

Первоначальный взнос

Остаток стоимости

Ежемесячный платеж

€195,0 тыс.

€58,5 тыс.

€136,5 тыс.

€693,0

Ещё по теме: 

  • Что купить в Праге, чтобы заработать
  • Три схемы финансирования недвижимости: рассрочка, ипотека, кредит

Это статья из книги "Гид на жительство — 2019". Спрашивайте на выставках по зарубежной недвижимости в России!

Фото предоставлено компанией GARTAL

В Турции для иностранцев вступили в силу новые правила купли-продажи недвижимости. Разбираемся

Какие дополнительные условия вводятся для иностранцев при сделках с недвижимостью? Как нововведение отразится на турецком рынке недвижимости? Будет ли дорожать жильё? Об этом в нашем материале.

Об авторе: Сергей Волченков, директор турецкой риэлторско-строительной компании Tolerance-Homes

Новые правила вступили в силу 4 марта 2019 года. Более подробно они описаны в циркуляре № 1795. В частности, речь идёт об обязательном получении экспертной оценки турецкой недвижимости, которую намерен купить или продать иностранный гражданин.

Новые правила – новая налоговая политика

Введение новых правил игры позволит государству привести турецкий рынок недвижимости к соответствию международным нормам и правилам, а также собрать статистические данные о реальной стоимости жилья в каждом районе. Последнее даст возможность более правильно применять налоговую политику и получать дополнительные поступления в бюджет.

До того как циркуляр № 1795 вступил в силу, в тапу (свидетельстве о праве собственности на недвижимость в Турции) указывалась заниженная стоимость недвижимости, с которой уплачивался налог на покупку. Теперь при оформлении недвижимости иностранный гражданин должен получить экспертный рапорт с указанной в нём реальной стоимостью жилья. И уже исходя из этой суммы платить налог на регистрацию права собственности.

  • Словарь покупателя недвижимости в Турции. Что значит тапу, искан, айдат, икамет

На данный момент налог временно снижен до 3% от стоимости недвижимости, и такая ставка будет действовать до конца марта 2019 года. С апреля он составит 4%.

Также появляется налог на прибыль для застройщиков и владельцев вторичной недвижимости, которые являются её собственниками менее пяти лет. Он составляет 20% от разницы между ценой покупки и ценой продажи. По законам Турции только по прошествии пяти лет владения недвижимостью её хозяин освобождается от данного налога.

Например, человек купил квартиру в Турции и показал заниженную стоимость в 100 тыс. лир. Спустя два года решил продать свой объект. Он получает экспертную оценку аккредитованной компании (сегодня оценка также требуется при продаже квартиры) о том, что стоимость квартиры составляет 300 тыс. лир. Теперь за эту стоимость должен быть продан объект, и именно эта сумма указана в тапу. Возникла документальная разница между ценой покупки и ценой продажи в 200 тыс. лир. И тем не менее продавец должен заплатить налог на прибыль с этой разницы в размере 20% – в данном случае 40 тыс. лир.

Если экспертиза указала стоимость выше той, за которую хозяин реально готов продать квартиру, то он может указать в тапу нужную ему меньшую стоимость, однако налог всё равно должен быть уплачен с разницы с суммой экспертной оценки. Также продавец должен быть готов к возможным налоговым проверкам.

Конечно, государство прекрасно понимает, какие правила игры были на рынке прежде, и специалисты ожидают, что оно не столь скрупулёзно будет проверять сделки. Но по факту никто не знает, как будет на самом деле.

Иностранный гражданин – не один в поле воин

Теперь иностранный гражданин, решивший купить или продать недвижимость в Турции, не будет оставлен один на один с незнакомой турецкой системой, с недобросовестными риэлторами или застройщиками. У него на руках будет рапорт эксперта с указанием всех характеристик приобретаемого объекта.

Оценка выдаётся в лицензированных компаниях Агентства банковского регулирования и надзора (BDDK), а также Совета по рынкам капитала (SPK).

Экспертиза платная. Стоимость её зависит от района расположения недвижимости и сборов муниципалитета при выдаче документов экспертам. На сегодняшний день она составляет в среднем 1 тыс. лир, включая НДС.

Экспертиза должна быть оплачена и произведена до подачи документов на оформление тапу. Кто должен оплачивать эту экспертизу, закон не регулирует, и пока это оставлено на соглашение сторон. Однако стоит принять во внимание, что традиционно дополнительные расходы, связанные с покупкой недвижимости, во многих регионах несёт покупатель, поэтому и оплата экспертизы также может быть отнесена на его счёт.

Срок действия рапорта – три месяца с момента выдачи.

В оценке будет содержаться следующая информация:

  • кадастровые данные участка, на котором находится объект недвижимости;
  • площадь участка земли, который принадлежит новому собственнику (пропорциональна размеру приобретаемого жилья);
  • вид объекта;
  • наличие/отсутствие акта сдачи дома, в котором расположен объект, в эксплуатацию (искан) и разрешения на использование недвижимости или её независимой части;
  • оценочная стоимость недвижимости, указанная в лирах. В случае если объект ещё не построен, в экспертном рапорте будет указана его будущая стоимость, то есть цена на момент, когда объект будет завершён;
  • план объекта и его площадь;
  • наличие/отсутствие всех возможных видов обременения этой недвижимости;
  • описание района, в котором приобретается объект, для определения его будущей ликвидности и т. д.

Цены в лирах будут расти

С введением нового циркуляра стоимость недвижимости в лирах вырастет. И прежде всего на первичном рынке. Застройщики, ориентируясь на новые правила, будут закладывать в стоимость размер налога на прибыль.

Есть также вероятность, что иностранные граждане, решившие купить жильё у застройщика, столкнутся с отказом с его стороны. Дело в том, что сегодня на рынке есть застройщики, которые уже построили жилые комплексы, в документах указали заниженную стоимость и выставили объекты на продажу. Но принятые новые правила игры обязывают девелоперов показывать реальную стоимость недвижимости любому иностранцу, который решит у них купить. И у компании может возникнуть дилемма: продавать и платить налог на прибыль или вовсе отказать иностранцу.

Однако из-за кризиса в стране и небольшого числа покупателей среди турок многие застройщики подтверждают свою готовность и дальше сотрудничать с иностранными гражданами.

Кроме того, циркуляр № 1795 – это лишь первый шаг государства. До конца этого года власти Турции намерены ввести эти правила и для турецких граждан. Уже сегодня стартует пилотный проект в Анкаре, в районе Чанка. Теперь здесь для продажи или покупки недвижимости турецким гражданам требуется получить экспертную оценку объекта. И, таким образом, к концу 2019 года нормы этого закона будут действовать для всех покупателей.

Если посмотреть на закон в масштабе, то это правильный шаг – в сторону цивилизованного рынка недвижимости. Конечно, есть ряд минусов и недоработок, так как закон принят в двухнедельный срок, поэтому, скорее всего, определённые изменения ещё могут быть внесены.

  • Подробно обо всех этапах покупки недвижимости в Турции – здесь.

Автор: Сергей Волченков
Фото: база Prian.ru